Moja pierwsza budowa

Wybieranie działki w skrócie

Wybierając działkę zwróć uwagę na: lokalizację, otoczenie naturalne i sąsiedztwo ludzkie, wielkość i kształt, warunki ziemne, uzbrojenie, położenie względem stron świata i zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Idealna działka budowlana. Ideałów nie ma, ale gdyby był, to byłby taki. Działka blisko od miasta, z dobrym dostępem do pracy, szkoły, przedszkola i to nie tylko samochodem, ale także transportem zbiorowym (a najlepiej spacerkiem). Otoczenie niezbyt gęste, na skraju terenu, który nigdy nie zostanie zabudowany. Ale jednak z jakimś sąsiadem, z dostępem do mediów (uzbrojeniem), w tym też Internetu, i sprzyjającymi zapisami w planie miejscowym. Rozmiar 10 arów plus minus dwa, kwadrat lub prostokąt, z wejściem od północy i położenie na gruntach najlepiej przepuszczalnych.

Jak szukać działki

Do szukania działki można się zabrać na dwa sposoby. Pierwszy, to taki nowoczesny i chyba coraz bardziej popularny. I jest jeszcze drugi. W tym pierwszym włączasz komputer, klikasz odpowiedni portal i już oglądasz marzenia. Można też w telefonie, tyle, że tutaj prezentują się nieco mniej panoramicznie, więc mogą wydawać się nieco mniej rozmarzone. W każdym razie masz dostęp do wielu ofert, które w zasadzie tworzą to, co nazywamy rynkiem. Można sortować, filtrować, oglądać fotki, porównywać, jeździć palcem po mapie G, słowem, w ramach swojej strefy komfortu poczuć się jak na „popularnym portalu aukcyjnym”.

Ten drugi sposób to co innego. Wymaga, aby oprócz naszej duszy ruszyć także du…, dużo więcej, czyli całość. Wsiąść, wysiąść, albo nawet lepiej zsiąść (bo rowerem jeździ się wolniej i widać dzięki temu więcej). Odkleić coś ze słupa, albo na nim nakleić.

Co polecam? Oczywiście, kombinację, ale z naciskiem na numer dwa. Bo w Internecie mamy wszystko, niemal. Niemniej, ten wybór jest już, że tak napiszę, zestandaryzowany. Portale ogłoszeniowe to taka giełda, zanim coś wystawisz, sprawdzisz konkurentów. A do tego większość ogłoszeń dają pośrednicy. Siedzą w tym na co dzień, wiedzą co, gdzie i za ile (i z jaką prowizją). Tracą na tym dwie rzeczy: romantyzm i ta pewna niepowtarzalność, która akurat w przypadku nieruchomości ma szanse zaistnieć. Można przecież czytać o wyjątkowych widokach (pięćdziesiąt działek koło siebie, każda z widokiem niepowtarzalnym), ale chyba ototo (czy tamto) nie wymyśliło jeszcze filtrowania „po widoku”. Czyli, aby się zupełnie nie zatracić radzę przejrzeć portale, sprawdzić, po ile chodzi ar itp., ale też trochę pojeździć. Przy czym na początek trzeba trochę zawęzić pole, żeby nie stracić na poszukiwania czasu, w którym można z powodzeniem machnąć taki sobie stan surowy.

Wybór lokalizacji działki

Trzeba więc pomyśleć i wybrać sobie jakiś obszar pod kątem tego, jak planujemy spędzić resztę życia. Jeśli pracujesz w wielkim mieście, to nie traktuje go jak punktu, który sam w sobie nie ma rozmiarów. W takim grodzie Kraka na przykład, przemieszczenie się z jednej strony miasta na drugą może potrwać tyle, co dojazd do stolicy sąsiedniego województwa, jeśli startujesz z odpowiednej strony, oczywiście. Podwawelskie city nie jest tutaj wyjątkiem, ponieważ tragiczna komunikacja jest immanentną cechą większości naszych dużych miast, czego źródeł jest wiele, ale zwykle ulegają one wyparciu ze świadomości zbiorowej.

A jak jest na świecie? Otóż większość świata ma jeszcze gorzej. Ale nie do niej powinniśmy równać i optymistycznie założę, że jednak zmierzamy w stronę światła. Te nieduża część światowych miast, która jednak infrastrukturę miejską ma rozwiniętą, usilnie premiuje pewne miejsca zamieszkania dla osób, które chciałyby nie czuć się ograniczone w wyborze miejsca pracy do jednej dzielnicy. Kiedyś w Holandii (a ostatnio w Niderlandach) zrobiono pewne badania i na ich podstawie można powiedzieć, że miejsca te są dość liczne i znajdują się blisko ringów autostradowych. Innymi słowy, jeśli mieszkasz w miarę blisko autostrady, to szybko za jej pomocą dotrzesz wszędzie. W tym samym badaniu wyszło też, że tego typu miejsca potrzebne są szczególnie ludziom, którzy zarabiają dużo, bo ich miejsca pracy są na tyle specjalistyczne, że daleko dojeżdżać się im po prostu opłaca. Tylko korzystając z ofert z całego miasta mogą znaleźć pracę, która im odpowiada, a z drugiej strony firmy mają dzięki temu dostęp do całego rynku specjalistów w mieście, a właściwie całej aglomeracji. W przypadku prac prostszych, opłaca się raczej mieszkać blisko, co też nie powinno dziwić.

Wracając na nasze skromne podwórko. Jeśli czujesz, że jakaś strona miasta bardziej ci odpowiada, bo po prostu wszędzie jest bliżej, to ją wybierz. Ring może w końcu powstanie, a tymczasem będziesz już na początku mieć mniej dylematów z szukaniem działki. Jeśli dodatkowo możesz wykluczyć z góry pewne lokalizacje, jakieś rodzaje działek itp., to tym lepiej. Mniejszy wybór to mniej dylematów.

Pierwsza selekcja może więc polegać na wybraniu paru wiosek lub gmin w rejonie, który bierzesz pod uwagę. Potem sprawdź, jak wygląda stamtąd dojazd do miejsc, które w przyszłości będą dla ciebie najczęstszym celem. Praca, szkoła, przedszkole, kółko szachowe … Sprawdź dojazd do tych miejsc nie w niedzielę po południu, ale w momentach, kiedy będziesz musiał do nich rzeczywiście dotrzeć. Te standardowe sprawdź w poniedziałek rano (jak już na tym blogu pisałem), kółko pewnie odbywa się nieco później …

Pomyśl też, z kim będziesz mieszkał. Nawet jeśli z żoną we dwójkę macie po samochodzie, a trzeci w zapasie, to na pewnym etapie wasze dzieci już nie będą wymagały wożenia wszędzie, ale jeszcze nie będą mogły dotrzeć tam własnym pojazdem. Być może też masz jeszcze dziadka, teściową, którzy też chcieliby być mobilni bez samochodu. Możliwe, że odwiedzać będzie cię niania, pomoc domowa … Dla nich wszystkich bycie w realnym zasięgu komunikacji zbiorowej, czy to gminnej, czy podmiejskiej, czy nawet jakichś turbo busików to jest sprawa życiowa. Więc jeśli mają w twoim życiu zaistnieć, weź to pod uwagę. Nawet, jeśli przez to musisz się pożegnać z lokalizacją pod samym lasem, trzy kilometry za wsią, wybierając coś blisko drogi, normalnie między domami.

Co liczy się poza lokalizacją

Poza lokalizacją zostaje jeszcze masa rzeczy. Zacznijmy od otoczenia. Choć w marzeniach najlepiej mieszka nam się w lesie, z różnych względów nie zawsze można. Ale każdy agent, jeśli wziąć go na spytki, powie, że ludzie doceniają to, że na spacer nie muszą dojeżdżać. Jeśli więc lubisz spacery, to weź to pod uwagę. Jeśli nie, to spokojnie, lekarz ci zaleci. Zresztą, atrakcyjność widokowo spacerowa otoczenia jest dość subiektywna i każdy rozważa ją po swojemu. Pomyśl więc, co ci się podoba i szukaj.

Tutaj rozważmy jeszcze kilka spraw bardziej przyziemnych. Idealny kształt działki chociażby. W teorii, prostokąty, a najlepiej te zbliżone do kwadratów, są optymalne. To trochę jak z pokojem – najłatwiej umeblować taki o dość regularnych kształtach. Przy tym jedna rzecz warta jest uwagi. Nazywa się linia zabudowy. Może wynikać z bliskości drogi, sąsiada czy innych obiektów. Ze względu na nią może okazać się, że do dom możesz wybudować każdy dom, byle był prostokątem położonym na tej ¼ działki, na której możesz cokolwiek wybudować, a jak się pogimnastykujesz, to z prostokąta możesz uzyskać literę L. Zerknij na mapy, skonsultuj. W skrajność nie popadaj, te linie to też trochę wyzwanie i inspiracja dla ciebie i projektantów. To tak jak z cenzurą – ile dzieł PRLu nie miałoby swojej subtelności, gdyby nie ona…

I jeszcze kwestia sąsiadów. Niektórzy chcieliby, żeby ich nie było, bo i po co. W bloku przecież mają setkę, a i tak najdłuższa konwersacja miała miejsce wtedy, kiedy trzeba ustalić kto kogo zalał. A tak, to sukcesem jest już „dzień dobry” w windzie. No a odległość w polu jest przecież większa, niż przez ścianę … Ale to tak nie działa. Może i warto mieć kącik za domem, do którego nikt nie zajrzy, bo po co od razu masz się tłumaczyć ze stania na głowie, rzucania hantlami albo też chrapania na leżaku. Na co dzień jednak raczej dobrze jest, jeśli ktoś czasem spojrzy, czy ci domu właśnie nie okradają, odbierze paczkę od kuriera, a przy większej konfidencji – przechowa dziecko przez 20 minut. Nie, nie wyewoluowaliśmy jako samotnicy, ale osobnicy stadni. Z blokami problem jest chyba taki, że to stado jest trochę za duże i trochę za szybko się zmienia, a może po prostu mieszkam w nich za blisko siebie, stąd staramy się unikać nawzajem. Z domami chyba jednak jest lepiej. I jeśli nasze przetrwanie nie zależy od plonów z działki, to pewnie i proces o miedzę nam nie grozi. Nie bójmy się więc sąsiadów.

Kolejna rzecz to strona, w którą zbudujemy dom. Od strony wjazdu mamy najczęściej stronę „czołową”, a z drugiej bardziej „domową”. Czołowa to główne wejście i ta główna fasada, którą mówimy światu, że tu mieszkamy. Ta domowa jest od tyłu, to tam przeważnie robimy taras, puszczamy niepilnowane berbecie i czasami mamy swojskie nieporządki. Generalnie przeważa opinia, że w naszym klimacie wejście (czyli w praktyce też wjazd) powinno być mniej więcej od strony północnej. Tam też umieszczamy kuchnię, pomieszczenia gospodarcze, a po przeciwnej salon z wyjściem na taras. Kuchnia staje się w ten sposób strategiczna – często w niej bywamy i widzimy, kto się zbliża. Słońce od północy nie świeci, ale to dobrze, bo w kuchni i tak jest ciepło, o ile jest wykorzystywane zgodnie ze swoim przeznaczeniem. W salonie natomiast można liczyć na promienie słońca, zwłaszcza w nieletniej porze roku, kiedy to przemieszcza się ono nieco niżej. Na ewentualnym poddaszu pokoje dziecięce lokujemy tak, aby zaznały więcej słońca, łazienki i sypialnie wykorzystywane przez dorosłych, a więc w nocy, do północy.

I tak właśnie powinno być. Nie bójcie się słońca, u nas unikamy go tylko w lecie, ale na to są sposoby. Poza tym okresem raczej na nie polujemy. Więcej słońca to mniej depresji.

Zresztą, pewnego dnia widziałem coś dość zastanawiającego. Był to dom zaprojektowany przez Gaudiego. Nie, nie wyglądał jak ta katedra, w sumie to był normalny dom, w Hiszpanii. Tyle, że jedna rzecz, jaką zapamiętałem, to zabawa światłem, a właściwie jego usilne łapanie przez sławnego architekta. Otóż mieszkańcy domu mogli przez cały dzień liczyć na to, że słońce będzie skutecznie penetrować jego zakamarki. I to w Hiszpanii, gdzie okiennice są chyba obowiązkowe …!

Teraz trochę w nawiązaniu, ale o rzeczy nieoczywistej, o której zwykle nie mamy czasu pomyśleć. Większość działek na moment sprzedaży jest po prostu kawałkiem pola. (Dotyczy to nie tylko nas Małopolan, którzy nawet z biurowca wychodzimy na pole…) Czystym, przejrzystym i porośniętym co najwyżej przez dziesięć lata niekoszoną trawą. Ale gdyby udało nam się kupić coś z drzewami, to byłaby to działka plus. Najlepiej liściastymi tak od południa. W lecie miły cień, w zimie przejrzystość, żyć, nie umierać.

Teraz jeszcze bardziej przyziemnie. Uzbrojenie terenu. Cóż, widokami, spacerami i grą światłocienia nie zaspokoimy pragnienia, ani nas nie ogrzeją. Sprawdźmy więc, czy będzie: prąd, woda, może kanalizacja i gaz. A koniecznie – internet. Prądu off-grid z własnych paneli nie polecam, magazyn energii to droga i niewystarczająca sprawa. Czyli prąd musi być. Dużym plusem byłoby, gdyby istniała możliwość podpięcia się podczas budowy do prądu „normalnego” od sąsiada, zamiast zawierania umowy na prąd „budowlany”. Warto przynajmniej porównać ceny. Woda jednak dobrze, jeśli jest z wodociągu. Własną studnię można kopać, ale zanim powstanie, to trudno powiedzieć, jak będzie wydajna. Chyba, że geolog powie inaczej. Prąd i woda to zresztą oczywiste oczywistości, opcje zaczynają się potem. Kanalizacja. Kosztuje, to prawda. Poza płaceniem rachunków nie trzeba jednak zbytnio o niej myśleć, nie wydamy też na asenizację (te wielkie beczkowozy o ujmującym zapachu), ani na hodowlę własnych bakteryjek. Inwestycyjnie to też taniej zwykle wychodzi, o ile oczywiście jest w miarę blisko. Taniej jest wówczas się podpiąć, niż budować oczyszczalnię czy szambo.  No i gaz. Do niedawna – must have – dla niektórych. Teraz, no cóż. Na temat cen i porównania do innych źródeł ciepła w tym miejscu nie ma sensu spekulować, od strony samej instalacji jest to wyjście najprostsze i tanie, ma sens w nowych, dobrze ocieplonych domach. Czyli na działce być może i warto mieć. Ale świat poza gazem istnieje.

Ważna sprawa pod sam koniec. Oprócz oglądania działki, rozmowy z właścicielem czy może potencjalnymi sąsiadami, koniecznie przestudiuj coś, co się uczenie nazywa miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dokładnie, bo samo określenie działki jako „budowlana” jeszcze wszystkiego nie gwarantuje. Sprawdź co dokładnie możesz wybudować i co, a to nawet czasem ważniejsze, może powstać niedaleko. A jak nie ma planu, to pozostają „warunki zabudowy”. W kwestiach formalno-prawnych polecam też usilnie konsultację ze specjalistami, architektem chociażby. Daj im zarobić, nie będziesz żałować.

Pozostała jeszcze niedoceniana geologia. Otóż, jeśli już myślimy na poważnie, to geologa warto wziąć przed ostatecznym zakupem działki, jak mniej więcej wiemy co i gdzie moglibyśmy (chcielibyśmy) wybudować. Odpowie nam na takie pytania, jak możliwość zrobienia piwnicy, rzuci światło na mroki szczegółów konstrukcyjnych (czy wystarczą fundamenty, czy może jednak płyta fundamentowa będzie konieczna), a przede wszystkim powie, czy do budżetu doliczyć 20 ciężarówek po 20 ton ziemi każda. Zawsze to argument do negocjacji ceny, chociażby. I unikniemy takich historii, jak ta, którą kiedyś usłyszałem, widząc finał naocznie. Otóż, rozmawiałem z potencjalnym budowlańcem, pokazał mi swój przyszły dom na dowód, że budować umie. Stan surowy, w którym zaplanować między innymi piwnicę, właściwie zaniżoną komórkę obok kuchni. I na planie się skończyło, bo dokopał się do źródła. Żadnej piwnicy nie będzie, a błoto stało… No przecież jego przodkowie mieszkali tu od zawsze, a on nie po to jest murarzem, żeby płacić jakiemuś geologowi…

Moja krótka historia

Było lato, gorąco, koło południa. Wybraliśmy się, już nie pierwszy raz, na rowery. We trójkę, malec w foteliku rowerowym, to był jego ostatni sezon w ten sposób. Jazda rowerem, niewyczynowa, ma to do siebie, że tempo pozwala zobaczyć więcej, niż z samochodu. I zobaczyliśmy – ręczne ogłoszenie na bramie wjazdowej do dość pustej posesji. Tak się zaczęło. Zrobiłem potem cały opisany wyżej research, działka spełnia dużo kryteriów, wielu też nie spełniła. Skoro zobaczyłem z drogi, to jest przy drodze itp. Widzieliśmy wówczas jeszcze dużo innych, już bardziej takich seryjnych, na których obok siebie powstaje wiele domów, ale jakoś ta pierwsza miała to coś. Może to był taki moment lechicki – coś jak wtedy, gdy Lech po rozstaniu z Czechem w końcu znalazł sobie miejsce. Tyle, że u mnie nie było orła, a co najwyżej pustułka…Cóż, tak też bywa.